"Naapurin asunto myytiin viime vuonna 35 000 euroa kalliimmalla. Kyllä tästäkin pitäisi saada vähintään sama hinta."
Tämä on yksi yleisimmistä kommenteista, joita kiinteistönvälittäjä kuulee arviointikäynnillä. Ajatus on täysin ymmärrettävä – jos asunto sijaitsee samassa taloyhtiössä, on saman kokoinen ja pohjaratkaisukin on lähes identtinen, miksi hinnan pitäisi olla erilainen?
Todellisuudessa näin käy kuitenkin harvoin.
Asuntokaupassa pieniltäkin tuntuvat erot voivat vaikuttaa lopulliseen kauppahintaan yllättävän paljon. Ostaja ei arvioi pelkästään neliöitä tai osoitetta, vaan koko kokonaisuutta – ja ennen kaikkea sitä, kuinka hyvältä ja turvalliselta ostopäätös tuntuu.
Juuri siksi kaksi lähes samanlaista asuntoa voivat päätyä hyvin erilaiseen lopputulokseen.
Naapurin kauppahinta on hyvä vertailukohta – mutta harvoin koko totuus
Kun oman asunnon myynti tulee ajankohtaiseksi, ensimmäinen kysymys kuuluu usein:
"Mitä naapurista saatiin?"
Se on luonnollinen lähtökohta, mutta samalla yksi yleisimmistä syistä epärealistisiin hintaodotuksiin.
Kiinteistönvälittäjän näkökulmasta jokainen asunto on yksilö, vaikka se sijaitsisi samassa rapussa. Asunnon arvo muodostuu useista tekijöistä, joista osa on helposti nähtävissä ja osa jää helposti huomaamatta.
Siksi kaksi samalla pohjaratkaisulla rakennettua asuntoa voivat kiinnostaa ostajia hyvin eri tavalla.
Asunnon sijainti taloyhtiössä voi vaikuttaa arvoon yllättävän paljon
Yksi eniten aliarvioiduista arvoon vaikuttavista tekijöistä on asunnon sijainti taloyhtiössä.
Vaikka osoite on sama, asumiskokemus voi olla täysin erilainen.
Ajatellaan esimerkiksi kahta samanlaista kolmiota.
Toinen sijaitsee ylimmässä kerroksessa. Olohuoneeseen tulvii luonnonvaloa, parvekkeelta avautuu esteetön näkymä puistoon ja liikenteen äänet kuuluvat vain vaimeasti.
Toinen sijaitsee ensimmäisessä kerroksessa. Ikkunat avautuvat pysäköintialueelle, luonnonvaloa on vähemmän ja vilkas tie kuuluu sisälle asti. Paperilla asunnot näyttävät lähes identtisiltä. Ostajan silmissä ne eivät kuitenkaan ole samanarvoisia.
Asunnon arvoon voivat vaikuttaa esimerkiksi:
• kerros
• hissin olemassaolo
• näkymät
• ilmansuunta
• luonnonvalon määrä
• parvekkeen sijainti
• liikenteen melu
• yksityisyys
• pihan tai puiston läheisyys.
Moni ostaja on valmis maksamaan enemmän juuri niistä ominaisuuksista, jotka tekevät arjesta viihtyisämpää vuodesta toiseen.
Tästä syystä naapurin toteutunut kauppahinta ei välttämättä kerro, mikä oman asunnon markkina-arvo on juuri tänään.
Myös asunnon kunto vaikuttaa enemmän kuin pelkkä remontin hinta
Toinen yleinen harhaluulo on, että remontin vaikutus asunnon arvoon vastaa siihen käytettyä rahamäärää.
Todellisuudessa ostaja arvioi paljon muutakin kuin remontin kustannusta.
Jos naapurin asunto oli juuri remontoitu, muuttovalmis ja moderni, sen kauppahintaa ei voi suoraan verrata asuntoon, jossa keittiö, kylpyhuone tai pinnat kaipaavat päivitystä.
Ostaja laskee mielessään myös:
• remonttiin kuluvan ajan
• mahdollisen vaivan
• epävarmuuden
• riskin piilevistä vioista
• sen, kuinka nopeasti asuntoon voi muuttaa.
Monelle ostajalle muuttovalmis koti on niin arvokas, että siitä ollaan valmiita maksamaan enemmän kuin remontin euromääräinen kustannus yksin selittäisi.
Taloyhtiön kunto on osa asunnon arvoa
Asunto-osaketta ostava ei hanki pelkästään asuntoa. Hän ostaa samalla osuuden taloyhtiöstä. Siksi ostaja perehtyy nykyään huolellisesti esimerkiksi:
• onko putkiremontti tehty
• millainen taloyhtiön talous on
• kuinka paljon yhtiöllä on lainaa
• mitä remontteja on suunnitteilla
• miten yhtiötä on hoidettu.
Jos kaksi asuntoa näyttävät sisältä samanlaisilta, mutta toisessa taloyhtiössä suuret remontit ovat jo takana ja toisessa vasta edessä, ostajan kokema arvo muuttuu nopeasti.
Ostaja ei maksa vain neliöistä – hän maksaa varmuudesta
Asunnon ostaminen on yksi elämän suurimmista taloudellisista päätöksistä. Siksi päätös ei synny pelkästään laskimen avulla. Ostaja kysyy itseltään esimerkiksi:
• Onko tämä turvallinen päätös?
• Tuleeko yllätyksiä?
• Onko hinta perusteltu?
• Joudunko remontoimaan heti?
• Onko taloyhtiö hyvin hoidettu?
Mitä vähemmän kysymysmerkkejä jää, sitä helpompi päätös on tehdä. Tämä näkyy usein myös tarjouksen suuruudessa.
Ensivaikutelma ratkaisee enemmän kuin moni uskoo
Nykyään lähes jokainen ostaja tutustuu asuntoon ensin verkossa. Päätös näyttöön lähtemisestä tehdään usein muutamassa minuutissa. Siksi laadukkaat kuvat, selkeä pohjakuva ja hyvin kirjoitettu myynti-ilmoitus eivät ole pelkkää markkinointia. Ne auttavat ostajaa näkemään asunnon parhaat puolet jo ennen ensimmäistä näyttöä. Hyvä ensivaikutelma ei nosta asunnon arvoa keinotekoisesti. Se auttaa ostajaa ymmärtämään sen todellisen arvon.
Oikea hinnoittelu perustuu tämän päivän markkinaan
Toinen yleinen virhe on verrata omaa asuntoa vuosien takaiseen kauppaan.
Asuntomarkkina elää jatkuvasti.
Korot, kysyntä, tarjonta ja alueelliset erot vaikuttavat siihen, millaisella hinnalla asunto juuri nyt kannattaa tuoda markkinoille. Siksi realistinen hinta ei synny pelkästään vanhoja kauppoja tutkimalla. Se syntyy yhdistämällä:
• ajankohtainen markkinatilanne
• toteutuneet kaupat
• asunnon kunto
• sijainti taloyhtiössä
• ostajien tämänhetkiset odotukset.
Hyvä kiinteistönvälittäjä auttaa tekemään oikeat asiat ennen myyntiä
Moni ajattelee, että kiinteistönvälittäjän tärkein tehtävä on löytää ostaja.
Todellisuudessa työ alkaa jo paljon aikaisemmin.
Hyvä välittäjä auttaa arvioimaan asunnon markkina-arvon realistisesti, tunnistaa kodin vahvuudet ja osaa tuoda ne esiin tavalla, joka puhuttelee juuri oikeita ostajia.
Joskus ratkaisevaa ei ole se, että asuntoa muutetaan. Ratkaisevaa on se, että sen parhaat ominaisuudet osataan näyttää.
Yhteenveto
Naapurin asunto voi olla erinomainen vertailukohta, mutta se ei koskaan yksin määritä oman asuntosi arvoa.
Lopulliseen kauppahintaan vaikuttavat lukuisat tekijät: asunnon sijainti taloyhtiössä, kerros, näkymät, luonnonvalo, kunto, taloyhtiön tilanne, markkinatilanne ja se, millaisen kokonaiskuvan asunto ostajalle antaa.
Asuntokaupassa pienetkin erot voivat näkyä tuhansien tai jopa kymmenientuhansien eurojen hintaeroina.
Siksi asunnon arvoa kannattaa tarkastella aina kokonaisuutena – ei vain vertaamalla sitä naapurin kauppahintaan.
Kun asunnon vahvuudet tunnistetaan, hinnoittelu perustuu ajankohtaiseen markkinatietoon ja myynti valmistellaan huolellisesti, on mahdollista saavuttaa paras mahdollinen lopputulos.
Habitan vinkki
Jos vertailet omaa asuntoasi naapurin toteutuneeseen kauppaan, älä katso pelkästään neliöitä tai osoitetta. Kiinnitä huomiota myös siihen, missä kohtaa taloyhtiötä asunto sijaitsee, millaiset näkymät siitä avautuvat, kuinka valoisa se on ja missä kunnossa se on verrattuna omaasi. Myös taloyhtiön remonttitilanne, vastikkeet ja markkinatilanne voivat vaikuttaa lopulliseen kauppahintaan merkittävästi.
Asunnon markkina-arvo kannattaa aina arvioida kokonaisuutena – ei yhden vertailukaupan perusteella.
Haluatko tietää oman asuntosi tämänhetkisen markkina-arvon?
Asunnon markkina-arvoon vaikuttavat monet tekijät, kuten sijainti, taloyhtiön kunto, asunnon sijainti yhtiössä, näkymät, kunto sekä vallitseva markkinatilanne. Siksi luotettava arvio perustuu aina kokonaisuuteen – ei pelkästään aiemmin toteutuneisiin kauppahintoihin. Jos harkitset asunnon myyntiä tai haluat tietää, mikä asuntosi tämänhetkinen markkina-arvo on, voit pyytää maksuttoman asuntoarvion Habitan asiantuntijalta.
Lähteet