Läheisen kuoleman jälkeen eteen tulee usein myös käytännön asioita, joihin harva osaa valmistautua etukäteen. Yksi yleisimmistä tilanteista on perikunnan omistaman asunnon myynti. Prosessi voi tuntua raskaalta erityisesti silloin, kun mukana on useita osakkaita, paljon asiakirjoja ja päätöksiä, joihin liittyy myös tunteita.

Vaikka perikunnan asunnon myynti voi aluksi vaikuttaa monimutkaiselta, etenee prosessi yleensä sujuvasti, kun asiat tehdään oikeassa järjestyksessä. Tässä artikkelissa käymme läpi tärkeimmät vaiheet, yleisimmät virheet sekä käytännön vinkit, joiden avulla asunnon myynti onnistuu mahdollisimman hallitusti.

Mitä tapahtuu ensimmäiseksi kuolemantapauksen jälkeen?

Perikunnan asunnon myynti ei ala myynti-ilmoituksen laatimisella, vaan kuolinpesän asioiden selvittämisellä.

Ensimmäinen tärkeä vaihe on perunkirjoitus, joka tulee järjestää kolmen kuukauden kuluessa kuolemasta. Perunkirjoituksessa selvitetään:

• kuolinpesän osakkaat

• vainajan varat ja velat

• mahdollinen testamentti

• omistukset, kuten asunto-osakkeet tai kiinteistö.

Perukirja toimii myöhemmin keskeisenä asiakirjana myös asuntokaupassa.

Monelle yllätyksenä tulee se, ettei asuntoa voida myydä ennen kuin kuolinpesän osakkaat on virallisesti selvitetty. Jos esimerkiksi sukuselvityksissä on puutteita, voi koko prosessi viivästyä huomattavasti.

Ketkä voivat päättää asunnon myynnistä?

Kuolinpesän asunto kuuluu yhteisesti kaikille kuolinpesän osakkaille. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että asuntoa koskevat päätökset tehdään yhdessä.

Lähtökohtaisesti asunnon myyntiin tarvitaan kaikkien osakkaiden suostumus.

Haasteita syntyy usein tilanteissa, joissa:

• yksi osakkaista haluaa pitää asunnon

• toinen haluaa myydä nopeasti

• näkemykset asunnon arvosta eroavat paljon

• osakkaat asuvat eri paikkakunnilla tai ulkomailla

Juuri tällaisissa tilanteissa ulkopuolinen asiantuntija voi helpottaa prosessia merkittävästi. Neutraali kiinteistönvälittäjä auttaa pitämään keskustelun faktoissa ja markkinatilanteessa silloin, kun tunteet ovat pinnassa.

Voiko asunnon myydä ennen perinnönjakoa?

Kyllä voi. Tämä on yksi yleisimmistä väärinkäsityksistä perikunnan asuntokaupoissa.

Asunto voidaan myydä:

• kuolinpesän nimissä ennen perinnönjakoa

• tai myöhemmin sen jälkeen, kun omaisuus on jaettu perillisille.

Monissa tilanteissa myynti ennen perinnönjakoa on käytännössä helpoin ratkaisu. Tällöin vältetään ylimääräisiä omistusjärjestelyjä ja päätöksenteko pysyy selkeämpänä.

Oikea ratkaisu riippuu kuitenkin aina tilanteesta. Päätökseen vaikuttavat esimerkiksi:

• osakkaiden määrä

• mahdollinen testamentti

• verotus

• se, haluaako joku osakkaista lunastaa asunnon itselleen.

Mitkä asiakirjat tarvitaan asunnon myyntiin?

Perikunnan asuntokaupassa asiakirjojen merkitys korostuu. Puutteelliset dokumentit ovat yksi yleisimmistä syistä siihen, että kaupat viivästyvät.

Tyypillisesti tarvitaan ainakin:

• perukirja

• virkatodistukset ja sukuselvitykset

• mahdollinen testamentti

• kiinteistön myynnissä kiinteistön paperit

• osakkeen myynnissä isännöitsijän/yhtiön paperit

• valtakirjat, jos kaikki osakkaat eivät osallistu henkilökohtaisesti

• mahdolliset avioehtoasiakirjat.

Asiakirjojen kerääminen kannattaa aloittaa mahdollisimman aikaisin. Erityisesti vanhojen sukuselvitysten hankkiminen voi joskus kestää yllättävän pitkään.

Kokenut kiinteistönvälittäjä osaa yleensä tarkistaa jo alkuvaiheessa, että kaikki tarvittava on kunnossa ennen myynnin aloittamista.

Näin perikunnan asunnon hinta kannattaa määrittää

Asunnon hinnoittelu on yksi tärkeimmistä vaiheista koko prosessissa – ja usein myös tunteita herättävin. Perintöasuntoon liittyy monesti:

• lapsuusmuistoja

• tunnearvoa

• pitkää omistushistoriaa

• tehtyjä remontteja ja henkilökohtaisia kokemuksia.

Siksi osakkaiden käsitys asunnon arvosta voi poiketa paljonkin todellisesta markkinatilanteesta. Liian korkea hintapyyntö johtaa usein siihen, että:

• asunto jää pitkäksi aikaa myyntiin

• kiinnostus hiipuu

• lopullinen myyntihinta voi laskea.

Realistinen hinnoittelu perustuu aina:

• alueen toteutuneisiin kauppahintoihin

• asunnon/kiinteistön kuntoon

• taloyhtiön/kiinteistön tilanteeseen

• nykyiseen markkinakysyntään.

Paikallinen markkinatuntemus on tässä erityisen tärkeää.

Yleisimmät virheet perikunnan asunnon myynnissä

Vaikka jokainen tilanne on erilainen, tietyt ongelmat toistuvat usein.

1. Myynnin viivyttely

Jos asunto jää pitkäksi aikaa tyhjilleen:

• ylläpitokulut jatkuvat

• asunto voi alkaa rapistua

• päätöksenteko vaikeutuu entisestään.

2. Liian korkea hintapyyntö

Tunteet voivat nostaa hintaodotuksia epärealistisiksi. Lopulta markkina määrittää asunnon todellisen arvon.

3. Asiakirjojen puutteet

Pienikin puuttuva dokumentti voi viivästyttää kaupantekoa merkittävästi.

4. Huono kommunikointi osakkaiden välillä

Epäselvä viestintä aiheuttaa helposti ristiriitoja ja hidastaa päätöksentekoa.

5. Asuntoa ei valmistella myyntiin

Tyhjä tai hoitamaton asunto antaa helposti huonomman ensivaikutelman. Pienilläkin toimenpiteillä voidaan vaikuttaa merkittävästi kiinnostukseen ja myyntiaikaan.

Milloin kiinteistönvälittäjästä on suurin hyöty?

Perikunnan asuntokaupoissa välittäjän rooli on usein paljon enemmän kuin pelkkä myynti-ilmoituksen tekeminen. Hyvä välittäjä auttaa esimerkiksi:

• asiakirjojen tarkistamisessa

• realistisen hinnan määrittelyssä

• osakkaiden koordinoinnissa

• aikataulutuksessa

• neuvotteluissa ostajien kanssa.

Ulkopuolinen asiantuntija tuo tilanteeseen usein kaivattua selkeyttä silloin, kun päätöksenteko tuntuu raskaalta. Moni perikunta kokeekin suurimmaksi helpotukseksi sen, ettei kaikkea tarvitse selvittää yksin.

Näin prosessi saadaan sujumaan mahdollisimman sovussa

Perikunnan asunnon myynti ei ole pelkkä taloudellinen päätös. Taustalla voi olla surua, nostalgiaa ja erilaisia näkemyksiä siitä, mikä olisi oikea ratkaisu.

Siksi tärkeintä on usein:

• avoin keskustelu

• selkeä työnjako

• realistinen aikataulu

• yhteinen ymmärrys tavoitteesta.

Kun prosessi etenee hallitusti ja kaikki osakkaat pysyvät ajan tasalla, myös mahdolliset ristiriidat vähenevät huomattavasti.

Yhteenveto

Perikunnan asunnon myynti voi tuntua monimutkaiselta etenkin silloin, kun tilanne on uusi ja siihen liittyy paljon tunteita. Oikeassa järjestyksessä hoidettuna prosessi on kuitenkin huomattavasti sujuvampi kuin moni aluksi ajattelee.

Tärkeintä on huolehtia:

• tarvittavista asiakirjoista

• osakkaiden yhteisestä päätöksenteosta

• realistisesta hinnoittelusta

• selkeästä etenemisestä vaihe vaiheelta.

Ammattilaisen avulla voidaan samalla välttää monia yleisiä virheitä ja tehdä myyntiprosessista turvallisempi kaikille osapuolille. Perikunnan asunnon myynti on usein myös uuden vaiheen alku. Kun käytännön asiat hoidetaan huolellisesti ja yhteistyössä, voidaan prosessi viedä läpi hallitusti, tehokkaasti ja mahdollisimman vähällä stressillä.